CENTRO DA CIDADE (8) - A NOVA LUZ VAI ROLAR?

CENTRO DA CIDADE: REDESCOBERTA E RETORNO (8)

A  NOVA  LUZ  VAI  ROLAR?

[jornal Folha de São Paulo. São Paulo (SP – Brasil), 22 de janeiro de 2012, p. C5]

A  NOVA  LUZ  VAI  ROLAR?

Revitalização anunciada há quase sete anos ainda enfrenta uma maratona burocrática

RAUL JUSTE LORES - EDITOR DE MERCADO

Dois grandes temores assombram o projeto arquitetônico-urbanístico que reinventa a cara e os usos de 45 quarteirões da atual cracolândia.

Atrasada por inúmeros vaivéns burocráticos, a gestão Gilberto Kassab (PSD) teme não conseguir fazer a tempo a licitação para escolher o consórcio imobiliário que bancaria a reconstrução.

O outro medo independe do sucessor do atual prefeito: o mercado imobiliário paulistano está disposto a investir bilhões em um projeto concebido por urbanistas e arquitetos, obedecendo regras claras de tamanho de calçadas, jardins e ciclovias, mix de usos nos edifícios, com térreos abertos para estabelecimentos comerciais?

Depois de vencer um concurso internacional convocado em 2009, o projeto preliminar desenvolvido por um time que reúne a Cia. City, a Fundação Getulio Vargas, a Concremat e o escritório americano Aecom foi entregue em julho passado.

Em setembro, começou a romaria de aprovações obrigatórias na prefeitura: CET, Conpresp e Condephaat (pelo patrimônio histórico), licenciamento ambiental e, por último, a Câmara Técnica de Legislação Urbanística.

Desde setembro, o projeto precisa entrar na pauta do Condephaat e espera licenciamento ambiental. O Conselho Municipal do Meio Ambiente já questionou a "ausência de programa de educação e reaproveitamento dos resíduos eletrônicos na rua Santa Ifigênia" e o atendimento econômico e social à população afetada.

Só com essas aprovações, a prefeitura poderá fazer o edital de licitação (que precisará ser aprovado pelo Tribunal de Contas do Município), depois esperar 30 dias para consultas e só então chamar o concurso, com dois ou três meses para os interessados. O governo Kassab termina em 31 de dezembro.

"Normalmente, o poder público investe em uma área, instala infraestrutura, mas é a iniciativa privada quem ganha com a valorização dos terrenos. Na Nova Luz, os beneficiários da valorização é que terão que investir na reconstrução, o que minimiza o investimento público", diz o engenheiro Miguel Bucalem, 50, secretário de Desenvolvimento Urbano da prefeitura, considerado o pai do modelo da Nova Luz.

TERRENOS FATIADOS

Doutor em matemática pelo MIT, que estudou na Poli na mesma turma de Kassab e estreou na administração pública com o ex-colega, ele defende o modelo adotado.

"A propriedade na Nova Luz é muito atomizada, são propriedades pequenas, muitas delas com problemas de documentação, espólio, luta entre herdeiros. É difícil para comprar, empreender e construir lá hoje", diz Bucalem.

"Com a concessão, desapropriações são facilitadas, e há permissão para se acrescentar 1 milhão de m2 de apartamentos, comércio, serviço e entretenimento."

Na gestão José Serra (PSDB), um pacote de incentivos para empresas que se instalassem na Nova Luz foi anunciado; 22 manifestaram interesse e só 2, de fato, mudaram-se para a região.

Ele nega enfaticamente acusações que ligam o projeto imobiliário às ações policiais na região.

"O problema do crack é de saúde, assistência social e combate ao narcotráfico, que são prioridade hoje. O projeto Nova Luz é algo para 15 anos, para o futuro."

No projeto vencedor, dada a cobrança de que a população local não seja expulsa, são previstas a manutenção de 6.753 unidades habitacionais das atuais 7.000, a construção de 2.152 unidades de habitação popular pela prefeitura e mais 2.834 apartamentos de classe média.

A previsão é que a transformação do bairro seja concluída em 15 anos, a partir da assinatura do contrato com o empreendedor, que poderá desapropriar e revender com lucro os imóveis, desde que faça obras exigidas no plano.

'Passivo do poder público é enorme', diz 'pai' do projeto

DO EDITOR DE MERCADO

Em 20 anos, diversas operações urbanas permitiram a elevação da exploração do solo por construtores.

Mas os investimentos viários e a construção de espigões foram o único "ganho" em operações nas avenidas Berrini e Águas Espraiadas ou os túneis sob a Faria Lima.

A urbanização do largo da Batata e a criação de um boulevard JK, na superfície da avenida Faria Lima ficaram no papel.

"É normal que muita gente desconfie que o projeto seja realizado, o poder público tem um passivo enorme", diz Miguel Bucalem, secretário de Desenvolvimento Urbano de São Paulo. "Por isso, quisemos o melhor projeto."

O plano-piloto apresentado prevê dois setores residenciais; um polo de comércio e serviços na avenida Rio Branco, com prédios de 20 andares; e um polo de entretenimento na av. Cásper Líbero.

Surgem duas novas praças, um pequeno calçadão e ainda 7 km de ciclovias.

"Essa região tem um grande potencial desaproveitado. Que outra região da cidade tem tantas estações de metrô, trens na Luz e na Júlio Prestes e a Sala São Paulo e a Pinacoteca nos arredores?", pergunta Bucalem. "Temos que trazer mais gente para morar aonde já existe infraestrutura urbana."

Para o arquiteto Fernando Serapião, editor da revista "Monolito", o projeto da Nova Luz é uma "evolução". "Fazer um concurso de arquitetura é um avanço", diz.


"Mas as construtoras só vão participar se tiverem lucro garantido. Há permissão de mais habitante por hectare ali que em qualquer outra parte da cidade, um grande chamariz. Os defeitos só serão visíveis daqui a muitos anos"